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   如今北京买房几乎是一个普通家庭一辈子才能熬得起的，既然决意在北京买房，就必须做好准备。
   首先清楚知道买房目的，投资，还是为孩子，预算多少，你需要对北京的格局有相当的了解，国家政策、房市走向、区域热点、功能定义、交通规划，一个都不能少，这些盯着水木社区的房版便了然了。一下策略供您参考。
　　　1、寻找价格洼地
　　分两步：确认当前价格确认是洼地
　　鉴于当前房产中介一家独大的状况，其实也没有第二家可推荐。这家大家都知道的中介，其App做得非常好，最大的用处之一就是用来查询真实成交价——这一点非常重要，它直接消除了你与中介之间的信息不对称，让你掌握很大的主动。
　　具体做法是，直接在“查成交”里看你感兴趣的小区最近的成交房源价格、详情等，或是用“估价”来为你的目标房源估算总价，它根据同小区同类型房源近期成交均价来计算，参考价值很高。这个做法尤其适用于你有了目标小区，还没定下目标户型、面积等。可以用“估价”来输入各项参数来对比均价和总价。
　　作为买家，你最好熟读近期房市走向、相关政策，了解目标区域周围铁路和学校、医院等相关规划，确认你的目标处于价格洼地。这个步骤无法偷懒，你从网上直接搜来的“洼地”，等你能看到相关信息时，往往已经被炒得很高了，最好由你自己去挖掘一些现在还没有被其他人发现的区域。
2、筛选经纪人

　　具体挑中谁来为你服务，如果你如前所述做了大量功课，你就能通过几回合的交谈试出对方深浅。跟他聊聊最近成交价、交易成交周期、流程细节等，如果他答得又快又详细，知道每一套的优缺点，不避讳指出房源实际存在的硬伤，就是好中介。如果他总是不直说此前同类房源的成交价，反复强调挂牌价，劝你接受，你就该在心里默默淘汰这个人。
　　这样交谈的另一好处是:镇住对方。他刚想跟你夸夸其谈某个政策，你却屡屡抢答，他一定会很惊讶，知道你不是一个能被忽悠的人，势必以诚相待，这也是心理战的重要一点。
　　3、锁定房源 实地察看
　　　　根据我的实际经历，北京择居网销售顾问的平均素质确实最高，他不一定帮你买到最低价，但信息是最公允的，团队作战能力也很厉害，但是一定能然您花最合适的价格买到诚心的品质居所。

　　最终，你会挑出一个跟你聊得来的。太实在也不行，跟你太实在势必对房东也实在，提前暴露了你的底牌就不好了；太油滑更不行，具体尺度看个人把握，你能hold住对方即可。而且现在的中介往往是团队作战，总有店长或其他人帮他补足短板，助你尽快成交。
　　4、砍价阶段
　　先让中介和房东聊，帮你砍价。房价差别10万或20万元，对中介的最终收入差别只有几百块，但对于你而言就是一大笔钱。所以， 他是愿意为你砍价，以促成交易的。
　　你能看到的App会显示很多信息，你看不到的是中介公司的内部系统，里面会将房源分级，诚心想卖的是A级，只是放在那里吊价的就是C级。里面会标明房东挂牌价，历任经纪人跟房东多番谈价试探出来的实际心理价（比挂牌价降了一档），以及中介根据经验判断可能能砍到的价格（再降一档）——你要做的，就是用任何方式看到这个价格。比如，跨区域去其它地方的门店，要求店员帮忙，因为他们往往不负责售卖你那套房源，一般能配合你帮忙。一家不行，再换区域试试另一家。
　　往往，中介估出的这个价格就是房东能接受的心理价了。但你还是要再次拿起App， 像看股市走向一样关注最近成交价，用“估价”功能来综合判断此时此刻该套房源的市价，也就是你最终要报给中介的价格，比如我当时，就暗自确定了一个价格，比中介在内部系统里的估价还要低8万。
　　一旦确定，态度必须坚决。我将自己的价格报给了经纪人，让他去和房东谈，并强调谈成就成交，否则不买，或者换中介。你大可以撂出“多一分钱都是不会买的”狠话。这个经纪人会真心实意为你磨破嘴皮，说服房东接受你的价格。别忘了，他最大也是最终的目的就是促成交易，拿到几万元的提成费用。他深知如果谈不拢，流单了对自己毫无益处。所以，他真的会为了你的要求使出洪荒之力。
　　5、心理战　　一旦谈成，他会尽快推动双方见面交易，交付定金。然而，往往一纸限购令就可能让房东反悔，坐地起价。这时候，中介往往会将你们二人分开，请到不同的房间，分别谈话，往往是想要双方各退一步。你不用生气，但态度要明确，大可以把“多一分钱就不买”的聊天记录翻给他看，温柔地坚定拒绝。经纪人也是看你脸色和语气办事，你够强硬，他也只能去房东那边尽力劝说。
　　心理战到这一阶段尤为关键，属于兵行险着，尤其在当下房价疯涨的市场状况。所以，你强硬的本钱必须是你自己坚定，你是真的觉得买不了就算了，就换下一个，才能拿出这种态度。除了价格底线不动摇，你大可以答应房东一些其他要求以换取他的心理平衡，比如多支付一些定金。只要你诚心想买，一旦对方反悔，高定金反而会让你拿到更高的赔偿。这一有益无害的妥协，却会让房东觉得你有所让步，从而更能接受你的价格要求。

    总之，买房是一件大事，你必须慎重，而且你如果在北京买房，那更是要全面了解北京房子的各种信息，做全面的功课还是有把握的，希望您买房顺利。
                                                                            【择居网 m.zeju.com 编辑整理】