通过1个多月的预热，国内最大的联合工作企业——优客工场向美国SEC揭露递送招股书，代码以“UK”。本年下半年，整个同享工作范畴都笼罩在“WeWork上市受阻”的阴影中，优客工场“逆势而上”，此次赴美是自傲仍是急进？2018年，优客工场大势“扩张”是同享经济形式前期必走的路，扩张能占有未饱和的商场，但于同享工作而言，每添加一处工作场所，都会添加设计、建设以及维护成本，这些费用无法随着体量的增大而大幅削减。扩张仍是止损？2018年的优客工场选择了扩张。在招股书中，优客工场披露了联合工作的主要运营数据，从2017年12月31日至2018年12月31日，大中华区域的城市数扩张了11个，运行中的空间数添加了96个，办理面积也从352100平方米扩大到571900平方米，到2019年9月30日，办理面积现已达到了608600平方米。假如将优客工场的一切工作场所放在一幢大厦里，其总面积几乎相当于3幢帝国大厦。2018年1月~10月，优客工场先后并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo、Workingdom、爱特众创空间、方糖小镇等6家联合工作企业。同年，优客工场完成了2亿美元的D轮融资，成为中国同享工作范畴独角兽企业。2018年，会集扩张并购的优客工场并没有迎来可观的入住率，运营中一切空间的占有率是2018年为数不多的下降目标，由2017年的68%下降至2018年的60%。联合工作是典型的“二房东”形式，对于目前绝大多数同享工作企业来说，90%以上的收入来自于租金，因而摆在它们面前最核心的要求就是达到一定量的入住率。对此，国内联合工作职业给出了底线，只要平均出租率高于85%，才干勉强保持不赔本。有关数据显现，优客工场的收入中有78%来源于空间服务，各类增值服务收入占比不到四分之一，其他收入（含会员权益类收入）只要3%，从收入构成看，优客工场仍扮演“二房东”人物。亏本节奏放缓招股书显现，优客工场2017年、2018年营收分别为1.67亿元、4.49亿元；优客工场2019年前9个月营收8.75亿元，上年同期为2.82亿元。与营收增加同步的是优客工场的运营亏本规划，2017年、2018年运营亏本分别为3.99亿元、4.57亿元，2019年前9个月运营亏本为5.61亿元；上年同期运营亏本为2.89亿元。优客工场方面也认识到了扩张带来的阴影，在招股书中写明，“咱们的快速增加导致风险和不确定添加，假如咱们无法有效地办理咱们的增加，则咱们的业务可能受到严重不利影响。”到2019年9月30日，优客工场运营的空间中只要大约38%老练，其余62%的运营空间现已开放了24个月或更短的时刻。优客工场方面希望通过扩大资本出资让每个老练的空间都发生经常性的收入和现金流。2019年优客工场则放缓了扩张速度，与此同时，运营中一切空间的占有率也得到了优化，保持在了79%，达到了三年数据中峰值。前期的大规划扩张并非毫无作用，规划效应带来成本费用占比下降。运营赢利率由2017年的-239%改进至2019年前9个月的-64%，而2019年Q3运营赢利率已优化至-37%。其间，一般办理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%，商场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。租金比WeWork便宜10%艾媒咨询数据显现，北京、上海、广东联合工作空间数量领先于国内其他省市，但头部品牌在占比上存在较大差异。以上海为例，WeWork占有了同享工作范畴的“大头”，设有45处工作场所，氪空间为15处，而优客工场则仅有11处。艾媒商情舆情数据监测系统（监测时刻为2019年2月1日至2019年5月14日）显现，WeWork在上海占比最高为20.65%，北京为20.32%；优客工场在北京占比20.39%，在上海仅为6.7%。联合工作面向的是小型创业公司，中小型创业者对联合工作的租金最为敏感，他们也是联合工作的初代客户。据业内人士透露，WeWork在上海的定价归于业内排名第一，可是可议价的规模较大。促销期间最大可以有6折的折扣力度，以坐落上海腾飞元创大厦WeWork为例，一间4个工位工作室原价12900元/月，10月底6折后的价格为7740元/月。国内的氪空间和优客工场则归于第二队伍，在地段相同的情况下，成交均价比WeWork低700~800元。